Ndërkohë që çmimet e banesave në vitet e fundit kanë shënuar një rritje të ndjeshme, një analizë e Raiffeisen Research ka arritur në përfundimin se çmimet në tregun e pronave në kryeqytet nuk janë të mbivlerësuara dhe nuk shfaqin tiparet e një “flluske”.
Njësia e kërkimeve e bankës Raiffeisen në Shqipëri ka analizuar ecurinë e çmimeve bazuar në shifrat e Keydata deri në tremujorin e parë të vitit 2026.
Sipas këtij burimi, Indeksi i Çmimeve të Shtëpive për Tiranën, i shprehur në Euro, ka shënuar një rritje të fortë prej afërsisht 135.8% që nga viti 2018. Megjithatë, për shkak të vlerësimit të ndjeshëm të Lekut gjatë kësaj periudhe, rritja, e matur në monedhën vendase, është dukshëm më e butë në 71.4%.
Ky ndryshim pasqyron shkallën e konsiderueshme të Euroizimit dhe vlerësimin e Lekut në tregun e pasurive të paluajtshme të Shqipërisë, ku çmimet historikisht kanë qenë të denominuara në Euro.
Nga ana tjetër, marrja e të dhënave të sakta të të ardhurave reale në Shqipëri mbetet sfiduese, për shkak të informalitetit të përhapur dhe pagave të nën-raportuara.
Për ta adresuar këtë problem, Raiffeisen Research ka vlerësuar në mënyrë indirekte të ardhurat e disponueshme duke iu referuar shifrave të PBB-së nominale dhe duke i përshtatur posaçërisht për rritjen relativisht më të lartë ekonomike të Tiranës.
Deri në tremujorin e tretë të vitit 2025, të ardhurat e disponueshme në Tiranë ishin rritur me një ritëm që përgjithësisht përputhej ose tejkalonte rritjen e indeksit të çmimeve të shtëpive të matura në Lekë, pa ndonjë divergjencë të konsiderueshme midis rritjes së të ardhurave dhe kostove të strehimit të vëzhguara.
Megjithatë, në dy tremujorët e fundit, veçanërisht tremujorin e katërt të vitit 2025 dhe tremujorin e parë të vitit 2026, çmimet e shtëpive u përshpejtuan ndjeshëm, duke tejkaluar rritjen e të ardhurave të disponueshme dhe duke treguar një mbivlerësim të mundshëm prej rreth 7% në tregun e strehimit në Tiranë.
Pavarësisht shtrenjtimit të fortë, sipas Raiffeisen Research provat nuk tregojnë një mbinxehje të rëndë të tregut.
Çmimet e shtëpive kanë ndjekur gjerësisht zgjerimin e ekonomisë, ndërsa modelet e vlerësimit sugjerojnë vetëm një mospërputhje të moderuar në lidhje me bazat e të ardhurave familjare, duke treguar se rritja e ndjeshme e vlerave të pronave është kompensuar pjesërisht nga rritja e të ardhurave të disponueshme.
Në dallim nga bumet e banesave me levë të lartë borxhi, të vërejtura në disa vende europiane para krizës financiare globale, rritja e kredive për shtëpi në Shqipëri mbetet relativisht e moderuar dhe një pjesë e konsiderueshme e transaksioneve vazhdon të financohet përmes kapitalit dhe jo përmes borxhit.
Megjithatë, Raiffeisen Research vlerëson se, ndërsa mbivlerësimi i çmimeve që ka nisur të shfaqet në tremujorët e fundit nuk është ende i rëndësishëm, ai meriton kujdes.
Rritja e fundit sinjalizon rreziqe në rritje të çekuilibrit, duke sugjeruar që pjesëmarrësit në treg duhet të mbeten të kujdesshëm, pasi çmimet e banesave mund të shtrihen përtej asaj që bazat e të ardhurave mund të mbështesin në mënyrë të qëndrueshme.
Raiffeisen Research vë në dukje se roli në rritje i pasurive të paluajtshme ngre gjithashtu pyetje më të gjera në lidhje me përbërjen e rritjes ekonomike. Ndërsa një pjesë në rritje e investimeve private kanalizohet në ndërtim dhe zhvillim pronash, rreziku i përqendrimit të kapitalit bëhet më i rëndësishëm.
Ndërkohë që kjo ka mbështetur aktivitetin, punësimin dhe të ardhurat tatimore në afat të shkurtër, mbështetja e tepërt në pasuri të paluajtshme mund të devijojë burimet nga sektorët me produktivitet më të lartë, siç janë prodhimi, teknologjia, energjia e rinovueshme dhe industritë e orientuara drejt eksportit.
Prandaj, sipas Raiffeisen Research, sfida për Shqipërinë nuk është të ngadalësojë investimet në pasuri të paluajtshme, por të sigurojë që rritja e udhëhequr nga prona të shoqërohet me një zgjerim më të madh të ekonomisë prodhuese./ Monitor